Quartieri emergenti: come riconoscerli (con i droni) prima che salgano di prezzo

Acquistare una casa, in modo particolare nelle grandi città, è diventata un’esperienza complessa. Qualcuno potrebbe obiettare che, in realtà, lo è sempre stata. Ed è vero, con la differenza che, negli ultimi anni, i prezzi delle abitazioni situate nei quartieri più richiesti e apprezzati sono schizzati alle stelle.
Se non avete una disponibilità economica illimitata, dovete dunque abbassare le pretese e accontentarvi di un quartiere periferico e poco attraente? La risposta è no. Questo perché le grandi città sono in continuo cambiamento ed è facile che zone storicamente degradate, grazie a interventi di riqualificazione, cambino pelle nel giro di pochi anni.
Chi investe nel mercato immobiliare, per esempio, sa che il vero affare non consiste nel comprare una casa quando un quartiere è già diventato di moda ma nell’individuare le zone che stanno iniziando a trasformarsi. Bisogno puntare, in altri termini, sui quartieri emergenti. Riconoscere un quartiere emergente prima che i prezzi aumentino può fare la differenza tra un investimento sostenibile e uno eccessivamente oneroso.
Il valore aggiunto di questo periodo storico è che, oltre ai tradizionali strumenti di analisi del mercato, la tecnologia offre nuove possibilità. Tra queste, i droni rappresentano un valido supporto per osservare il territorio da una prospettiva privilegiata, raccogliendo informazioni visive che spesso risultano difficili da cogliere da terra.

Quando un quartiere si può definire emergente?

I quartieri emergenti sono aree urbane che stanno vivendo una fase di sviluppo economico, sociale o infrastrutturale destinata a incrementarne il valore immobiliare nel medio-lungo periodo. Come fare per riconoscerli? Tanto per cominciare con la presenza di nuovi cantieri, destinati a costruzioni residenziali o riqualificazione urbana. Poi notando se stanno fiorendo nuove attività commerciali, se c’è un incremento degli spazi dedicati al verde o alle aree pedonali o se il comune ha migliorato i collegamenti con più mezzi pubblici o nuove stazioni della metropolitana. Vediamo questi punti nel dettaglio:

• Cantieri e nuove costruzioni

La presenza di numerosi cantieri rappresenta spesso uno dei primi indizi. Nuovi complessi residenziali, edifici in ristrutturazione o opere pubbliche sono tipici di quartieri emergenti. Testimoniano investimenti significativi nell’area.

• Riqualificazione degli spazi pubblici

Piazze rinnovate, piste ciclabili, parchi urbani e interventi sul decoro cittadino sono elementi che contribuiscono ad aumentare l’attrattiva di un quartiere.

• Nuove attività commerciali

L’apertura di caffetterie, spazi per il coworking, centri commerciali, palestre e negozi specializzati indica una crescente domanda da parte dei residenti.

• Collegamenti e mobilità

L’arrivo di una nuova fermata della metropolitana, il potenziamento delle linee di autobus o la realizzazione di nuove arterie stradali incidono notevolmente sul valore degli immobili.

Il timing: riconoscere il momento giusto per investire

Va da sé che riconoscere i quartieri emergenti non è facile e, in ogni caso, si tratta solo del primo passo: la vera difficoltà sta nel capire quando intervenire. Il timing, infatti, è l’elemento più delicato perché anticipare troppo una trasformazione urbana significa rischiare di aspettare anni prima di vedere l’effettivo sviluppo della zona. Arrivare tardi può invece voler dire acquistare quando i prezzi hanno già incorporato gran parte della crescita prevista.
Il momento ideale spesso si trova nella fase di transizione, quando i primi segnali sono visibili ma il mercato non ha ancora completamente reagito. Un quartiere con nuovi cantieri, interventi di riqualificazione e nuove attività commerciali può rappresentare un’opportunità interessante ma è fondamentale distinguere tra una semplice fase di sviluppo e una reale trasformazione destinata a consolidarsi nel tempo.
Per questo motivo è importante monitorare l’evoluzione dell’area con continuità, osservando non solo ciò che sta accadendo oggi, ma anche i progetti futuri. Un nuovo collegamento previsto, una grande opera pubblica o un piano di rigenerazione urbana possono essere gli elementi che anticipano il vero salto di valore.

Come i droni DJI possono aiutare ad individuare quartieri emergenti

L’osservazione aerea rappresenta un potente strumento di supporto per chi desidera valutare l’evoluzione di una determinata zona. Ecco perché l’utilizzo dei droni consente di ottenere una visione complessiva dell’area, permettendo di individuare rapidamente elementi che da terra potrebbero passare inosservati. Tra gli aspetti più interessanti da osservare troviamo:

• l’estensione dei nuovi cantieri
• lo stato di avanzamento delle opere pubbliche
• la presenza di nuove aree verdi
• l’evoluzione delle infrastrutture
• la disponibilità di parcheggi
• la densità del traffico nelle diverse fasce orarie
• l’organizzazione degli spazi urbani

Effettuando riprese periodiche della stessa zona è inoltre possibile confrontare nel tempo l’evoluzione del quartiere e documentarne l’eventuale crescita. Per attività di osservazione urbana e documentazione fotografica, sono particolarmente indicati i modelli più compatti della gamma DJI:

• DJI Mini 4 e Mini 5 Pro, ideali per la leggerezza, la qualità fotografica e la facilità di trasporto. Dato il loro peso inferiore ai 250 grammi (categoria A1), possono essere pilotati senza patente, pur vigendo l’obbligo della loro registrazione e dell’assicurazione
• DJI Air 3S, indicato quando si desiderano maggiore autonomia e doppia fotocamera per analisi più dettagliate
• DJI Mavic 4 Pro, soluzione professionale per fotografie ad alta risoluzione e video estremamente dettagliati

La scelta dipende dal tipo di documentazione che si desidera realizzare e dal livello di esperienza del pilota. Aspetti da valutare con molta attenzione in vista di un acquisto.

Il drone DJI Air 3S integra funzioni di controllo e stabilità che gli permettono di muoversi in ambienti complessi anche di notte

È possibile far volare un drone in città?

Questa è una delle domande più frequenti ma anche uno degli aspetti più delicati. Le città rappresentano ambienti complessi dal punto di vista della sicurezza del volo e della normativa aeronautica.
Prima di decollare è fondamentale verificare se la zona sia effettivamente autorizzata al volo. Vale la pena ricordare che in Italia l’utilizzo dei droni è regolamentato dal quadro normativo europeo dell’EASA e dalle disposizioni applicate dall’ENAC. Molte aree urbane sono soggette a limitazioni permanenti o temporanee, oppure ricadono in zone geografiche UAS (o geo-zone) nelle quali le operazioni con i droni sono facilitate, ristrette o escluse. Prima di fare decollare il drone è buona pratica:

• consultare le mappe ufficiali delle zone di volo autorizzate
• verificare eventuali NOTAM (Notice to Air Mission) o limitazioni temporanee
• evitare il sorvolo di assembramenti di persone
• mantenere sempre il drone entro il campo visivo (VLOS, Visual Line Of Sight)
• rispettare le quote operative previste dalla normativa
• non sorvolare proprietà private senza le necessarie autorizzazioni quando ciò comporti rischi o violazioni della privacy

Quando si effettuano riprese in un ambiente urbano, è necessario prestare particolare attenzione anche alla tutela della privacy. È consigliabile evitare di riprendere persone identificabili, cortili privati, finestre o balconi in modo tale da non raccogliere immagini che possano ledere la riservatezza dei cittadini.
Se le immagini sono destinate a essere pubblicate, è opportuno verificare che non contengano dati personali riconoscibili oppure procedere con l’oscuramento degli elementi sensibili.

Integrare le riprese con l’analisi dei dati

Le immagini raccolte attraverso un drone sono solo una parte dell’analisi che è necessario fare ma rappresentano comunque uno strumento aggiuntivo in grado di offrire una prospettiva più completa sul territorio. Per valutare realmente il potenziale di crescita di un quartiere è necessario integrare quello che emerge dalle riprese aeree con altri elementi fondamentali, come l’andamento dei prezzi al metro quadrato, i piani urbanistici comunali, gli investimenti pubblici previsti, il numero e la tipologia delle compravendite recenti e lo sviluppo delle nuove infrastrutture.
Solo mettendo insieme questi dati è possibile ottenere una visione più precisa dell’evoluzione di una zona e individuare con maggiore consapevolezza le aree che potrebbero aumentare il proprio valore nel tempo. Certo non si tratta di un lavoro semplice, breve o adatto a tutti. Sicuramente, però, chi ha la costanza e l’intraprendenza per farlo, ha la possibilità di acquistare una casa a un prezzo medio/basso per poi vederne accrescere il valore con lo sviluppo del quartiere.